Một quyết định bộ trưởng mới vừa được ban hành đã chính thức “giải băng” hàng nghìn hồ sơ Golden Visa tồn đọng, đồng thời mở đường cho những giao dịch bất động sản và các khoản đầu tư mới có thể tiếp tục triển khai. Quy định này làm rõ toàn bộ các khúc mắc liên quan đến bất động sản thương mại, nhà di sản, dự án đang cải tạo hoặc chuyển đổi công năng – những lĩnh vực vốn bị “đóng băng” suốt nửa năm qua.
Hàng nghìn hồ sơ rời khỏi “ngăn tủ chờ”
Trong nhiều tháng, hàng chục nghìn nhà đầu tư nước ngoài, chủ sở hữu bất động sản và các công ty phát triển dự án gần như không thể tiến hành giao dịch. Luật mới thay đổi tiêu chí Golden Visa nhưng thiếu hướng dẫn chi tiết đã khiến luật sư không thể nộp thêm hồ sơ, còn các khoản đầu tư đã ký cũng không thể hoàn tất.
Quyết định 214926/2025 (công bố ngày 11/11/2025) cuối cùng đã cung cấp hướng dẫn cụ thể, chấm dứt tình trạng đình trệ kéo dài.
Theo số liệu mới nhất, có 13.499 hồ sơ Golden Visa đang chờ xử lý, trong đó gần 80% nằm ở vùng Attica. Phần lớn hồ sơ được nộp “đón đầu” nhằm giữ vị trí, nhưng không thể xử lý vì khung pháp lý chưa rõ ràng. Quyết định mới đồng nghĩa tất cả hồ sơ này có thể được xem xét ngay lập tức và thị trường chính thức mở lại cửa cho hồ sơ mới.
Xem bản gốc quyết định tại đây:
Những thay đổi quan trọng trong quy định Golden Visa
Quyết định mới cung cấp hướng dẫn chi tiết về các loại bất động sản đủ điều kiện:
1. Tài sản chuyển đổi công năng
Các công trình như văn phòng, kho xưởng hay nhà máy được chuyển đổi sang mục đích ở đều có thể tham gia chương trình. Kỹ sư chịu trách nhiệm phải lập báo cáo xác nhận việc chuyển đổi hợp pháp theo quy định mới.
Riêng tài sản từng là cơ sở công nghiệp phải chứng minh không hoạt động ít nhất 5 năm (qua hồ sơ điện lực, tờ khai E2 hoặc tài liệu chính thức khác).
2. Nhà và công trình được xếp hạng di sản
Công chứng viên phải nêu rõ mã số quyết định phân loại di sản trong hợp đồng và xác nhận tình trạng pháp lý của tài sản vẫn còn hiệu lực. Các trường hợp tu sửa hoặc mở rộng trên nền nhà di sản cũng được chấp thuận.
3. Mua đất và xây mới nhà ở
Nhà đầu tư có thể mua đất để xây dựng nếu có giấy phép xây dựng hợp lệ và tổng chi phí mua + xây đạt mức tối thiểu theo quy định khu vực (250.000–500.000 euro).
4. Gia hạn thẻ cư trú
Nhà đầu tư chỉ cần chứng minh vẫn sở hữu tài sản và không sử dụng vào mục đích cho thuê ngắn hạn. Với các trường hợp chuyển đổi công năng, phải cam kết sử dụng tài sản như nhà ở.
5. Bộ hồ sơ bắt buộc
- Xác nhận của công chứng viên
- Giấy chứng nhận chuyển quyền hoặc xác nhận của luật sư
- Bảo hiểm y tế tư nhân
- Tờ khai E9
- Lệ phí 2.000 euro
Quy định mới thay thế hướng dẫn năm 2024 và tiêu chuẩn hóa quy trình, giúp cơ quan chức năng xử lý hồ sơ nhanh hơn.
Ai được hưởng lợi nhiều nhất?
Nhóm hưởng lợi trực tiếp
- Nhà đầu tư đã mua bất động sản để cải tạo hoặc chuyển công năng
Giờ đây họ có thể tiếp tục nộp hồ sơ và hoàn thành quá trình xin cư trú. - Doanh nghiệp phát triển bất động sản (developers)
Đặc biệt là những đơn vị sở hữu tòa nhà thương mại cũ hoặc nhà di sản – các loại hình từng không thể tham gia vì thiếu hướng dẫn.
Tác động lên thị trường
Chuyên gia dự báo, việc xử lý 13.499 hồ sơ tồn đọng sẽ:
- Gợi lại sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư Trung Đông và châu Á
- Tăng dòng vốn mới trở lại Hy Lạp
- Khởi động lại các dự án cải tạo – chuyển đổi – nâng cấp nhà cũ
- Thúc đẩy xây dựng và nâng giá trị tài sản tại các thành phố lớn
Bảng Dịch và tóm tắt Quyết Định mới ban hành ngày 11/11/2025
I. TÓM TẮT QUYẾT ĐỊNH (NGẮN GỌN – DỄ HIỂU)
Quyết định 214926/2025 quy định toàn bộ bộ hồ sơ cần thiết và cách chứng minh điều kiện để cấp hoặc gia hạn thẻ thường trú nhà đầu tư (Golden Visa) theo Điều 100 – Luật 5038/2023 – Bộ luật Di trú.
Quyết định áp dụng cho các trường hợp nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào bất động sản, gồm:
- Mua bất động sản
- Mua bất động sản qua công ty
- Thuê dài hạn (time-sharing / resort complex)
- Nhận qua thừa kế hoặc tặng cho
- Mua đất trống hoặc đất + xây dựng
- Đầu tư vào bất động sản bảo tồn (listed building)
- Đổi mục đích sử dụng tài sản
II. NỘI DUNG CHI TIẾT
1. Hồ sơ chung (áp dụng cho mọi loại Golden Visa)
Theo Điều 2 của Quyết định 95391/20.3.2024, gồm:
- Đơn xin cấp hoặc gia hạn
- Hộ chiếu
- Ảnh sinh trắc học
- Bảo hiểm sức khỏe tư nhân
- Các giấy tờ nhân thân
- Biên lai nộp lệ phí
(Tài liệu này chỉ xác nhận rằng hồ sơ chung được giữ nguyên như quy định trước.)
2. Hồ sơ đặc biệt theo từng loại đầu tư
2.1. Khi xin visa vào Hy Lạp (nếu cần)
Nhà đầu tư không bắt buộc phải nhập cảnh bằng visa Golden Visa — có thể nhập cảnh bằng bất kỳ visa nào còn hiệu lực.
Nếu xin visa đặc biệt thì cần:
- Chứng minh tài chính (bank statement, chứng khoán, cổ phiếu)
- Hợp đồng môi giới hoặc chứng từ cho thấy ý định mua bất động sản
- Nếu đã mua: nộp xác nhận của công chứng viên về hợp đồng
- Phí lãnh sự 180€
2.2. Hồ sơ cho từng loại đầu tư
A. Mua bất động sản đã xây dựng / chưa xây dựng
Cần nộp:
- Hộ chiếu / visa hợp lệ
- Giấy xác nhận của công chứng viên về:
- Thông tin người bán và người mua
- Diện tích bất động sản
- Giá trị giao dịch
- Cách thanh toán
- Xác nhận tài sản chưa được dùng để xin Golden Visa trước đây
- Nếu là nhà xây dựng mới cần tối thiểu 120 m² diện tích chính
- Giấy chứng nhận đăng ký tại văn phòng đăng ký đất / Ktimatologio
- Nếu mua qua công ty: phải chứng minh nhà đầu tư sở hữu 100% cổ phần
- Bảo hiểm sức khỏe tư nhân
- Lệ phí nộp đơn: 2.000€
- Tờ khai E9 của nhà đầu tư
B. Thuê dài hạn – time-sharing hoặc complex tourism contract
Hồ sơ gồm:
- Hợp đồng thuê tối thiểu 5 năm
- Xác nhận của EOT (Cơ quan du lịch Hy Lạp)
- Giấy đăng ký hợp đồng tại Ktimatologio
- Chứng minh sở hữu 100% nếu thực hiện qua công ty
- Bảo hiểm + lệ phí 2.000€
C. Nhận bất động sản qua thừa kế hoặc tặng cho (γονική παροχή ή κληρονομιά)
Hồ sơ gồm:
- Xác nhận của công chứng viên về tài sản và giá trị
- Giấy đăng ký đất
- Bảo hiểm
- Lệ phí 2.000€
D. Mua đất trống hoặc nông trại (agrotemachio)
Hồ sơ gồm:
- Giấy xác nhận công chứng viên
- Giá trị và phương thức thanh toán
- Giấy đăng ký đất
- Bảo hiểm
- Lệ phí 2.000€
- Tờ khai E9
E. Mua đất + xây dựng
Tương tự mục trên, thêm:
- Hợp đồng xây dựng
- Giấy phép xây dựng
- Chứng minh chủ sở hữu đất có quyền xây dựng
3. Quy định về thời điểm nộp giấy tờ
Một điểm quan trọng của quyết định mới:
Khi nộp hồ sơ lần đầu, có thể chưa cần nộp chứng nhận đăng ký hợp đồng tại Ktimatologio.
Chỉ cần nộp bằng chứng rằng đã nộp hồ sơ đăng ký.
Giấy xác nhận chính thức sẽ nộp khi gia hạn Golden Visa.
Đây là thay đổi giúp hồ sơ nộp nhanh hơn, không phải chờ đến khi đăng ký xong.
III. Ý NGHĨA THỰC TẾ CỦA QUYẾT ĐỊNH
Quyết định này:
- Chuẩn hóa lại toàn bộ quy trình Golden Visa theo luật mới 5038/2023
- Hợp nhất các yêu cầu hồ sơ trước đây thành một văn bản duy nhất
- Đơn giản hóa việc nộp hồ sơ lần đầu
- Tăng tính minh bạch và kiểm soát giao dịch bất động sản
- Khẳng định nhà đầu tư không cần visa Golden Visa riêng để nhập cảnh
Nguồn: VietLife tổng hợp từ Công báo Hy Lạp (ΦΕΚ B’ 6014/11.11.2025), Bộ Di trú & Tị nạn, Protothema, và phân tích chuyên môn từ các công ty luật tại Athens.
